Die Bürgschaft ist ein zentrales Thema im Bereich der Immobilienfinanzierung. Sie dient Banken und Kreditinstituten als Absicherung, wenn der Kreditnehmer seine Verpflichtungen nicht erfüllen kann. Für Immobilienkäufer und Bauherren kann die Bürgschaft entscheidend sein, um einen Kredit zu erhalten – insbesondere, wenn das Eigenkapital begrenzt ist oder die Bonität nicht optimal bewertet wird. In diesem Artikel erfahren Sie, was eine Bürgschaft ist, wie sie funktioniert, welche Varianten es gibt und welche Rolle bemaßte Grundrisse und technische Unterlagen dabei spielen.
1. Was ist eine Bürgschaft bei Immobilien?
Eine Bürgschaft ist eine vertragliche Vereinbarung, bei der ein Dritter – der Bürge – die Verpflichtung übernimmt, die Schulden des Kreditnehmers zu begleichen, falls dieser zahlungsunfähig wird. In der Immobilienfinanzierung wird eine Bürgschaft häufig als zusätzliche Sicherheit eingesetzt, um den Kredit zu bewilligen.
1.1. Wichtige Begriffe
- Bürge: Die Person oder Institution, die für den Kredit haftet. Oft handelt es sich um Familienangehörige oder Geschäftspartner.
- Hauptschuldner: Der Kreditnehmer, der den Bau- oder Immobilienkredit aufnimmt.
- Bürgschaftsvertrag: Der rechtliche Rahmen, der die Bedingungen der Bürgschaft regelt.
2. Warum wird eine Bürgschaft benötigt?
Eine Bürgschaft wird insbesondere dann benötigt, wenn die Sicherheiten des Kreditnehmers – wie Eigenkapital oder die Werthaltigkeit der Immobilie – nicht ausreichen, um das Finanzierungsrisiko für die Bank zu minimieren.
2.1. Häufige Anwendungsfälle
- Unzureichendes Eigenkapital: Der Kreditnehmer bringt weniger als die üblichen 20–30 % Eigenkapital ein.
- Geringere Bonität: Wenn die Einkommenssituation oder der Schufa-Score nicht optimal ist.
- Unsicherer Immobilienwert: Wenn die Bank den Verkehrswert der Immobilie als riskant einschätzt.
3. Varianten der Bürgschaft
Je nach Situation und Bank gibt es verschiedene Formen der Bürgschaft, die auf individuelle Bedürfnisse zugeschnitten sind:
3.1. Ausfallbürgschaft
Hier haftet der Bürge nur für den Betrag, den die Bank nach Ausschöpfung aller anderen Sicherheiten nicht einfordern konnte.
3.2. Selbstschuldnerische Bürgschaft
Bei dieser Variante kann die Bank den Bürgen direkt in Anspruch nehmen, ohne vorher die Zahlungsfähigkeit des Hauptschuldners zu prüfen.
3.3. Höchstbetragsbürgschaft
Die Haftung des Bürgen ist auf einen festgelegten Maximalbetrag begrenzt, wodurch das Risiko kalkulierbar wird.
3.4. Kautionsbürgschaft
Diese Variante wird häufig bei der Finanzierung von Gewerbeimmobilien genutzt, um Mietkautionen oder andere Sicherheiten zu ersetzen.
4. Voraussetzungen für eine Bürgschaft bei Immobilien
Die Bürgschaft wird von der Bank nur akzeptiert, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind:
4.1. Bonität des Bürgen
Der Bürge muss über eine gute finanzielle Situation verfügen und zahlungsfähig sein. Einkommen, Vermögenswerte und Schulden werden geprüft.
4.2. Rechtliche Absicherung
Ein Bürgschaftsvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden und alle Rechte und Pflichten klar definieren.
4.3. Technische Unterlagen
Ein detaillierter, bemaßter Grundriss und andere Bauunterlagen spielen eine wichtige Rolle, da sie der Bank ermöglichen, die Immobilie präzise zu bewerten und das Risiko besser einzuschätzen.
5. Die Rolle von bemaßten Grundrissen bei einer Bürgschaft
Bemaßte Grundrisse liefern essentielle Informationen über die Immobilie und sind oft Bestandteil der Unterlagen, die der Bank bei einer Bürgschaft vorgelegt werden.
5.1. Vorteile eines bemaßten Grundrisses
- Wertermittlung: Die exakten Maße und Flächenangaben ermöglichen eine präzise Schätzung des Immobilienwerts.
- Transparenz: Ein detaillierter Grundriss schafft Vertrauen und erleichtert die Entscheidungsfindung.
- Nachweis der Baukonformität: Banken prüfen anhand von Grundrissen, ob Bauvorschriften eingehalten wurden.
5.2. Anforderungen an die Grundrisse
- Maßstab: Üblicherweise 1:100 oder 1:50.
- Details: Darstellung von Raumgrößen, Wandstärken, Fenster- und Türöffnungen.
- Verifizierung: Oft wird ein Architektenstempel verlangt, der die Richtigkeit des Plans bestätigt.
6. Risiken und Vorteile einer Bürgschaft
6.1. Vorteile
- Finanzierungszusage: Eine Bürgschaft kann die Genehmigung eines Kredits ermöglichen, wenn andere Sicherheiten fehlen.
- Flexibilität: Bürgen können individuell ausgewählt werden, z. B. aus der Familie.
6.2. Risiken
- Haftung des Bürgen: Der Bürge haftet mit seinem gesamten Vermögen, falls der Hauptschuldner zahlungsunfähig wird.
- Rechtliche Verpflichtungen: Ein Bürgschaftsvertrag ist bindend und schwer rückgängig zu machen.
7. Tipps für Kreditnehmer und Bürgen
7.1. Für Kreditnehmer
- Sichern Sie sich frühzeitig die Zustimmung eines geeigneten Bürgen.
- Bereiten Sie alle Unterlagen, insbesondere Grundrisse und technische Zeichnungen, sorgfältig vor.
- Verhandeln Sie mit der Bank über die Art der Bürgschaft, um die Haftung des Bürgen zu minimieren.
7.2. Für Bürgen
- Prüfen Sie Ihre eigene finanzielle Situation genau.
- Verstehen Sie die vertraglichen Verpflichtungen und Risiken vollständig.
- Legen Sie klare Grenzen für Ihre Haftung fest, z. B. durch eine Höchstbetragsbürgschaft.
8. Fazit: Bürgschaft und Bemaßung – Ein wichtiger Baustein in der Baufinanzierung
Eine Bürgschaft kann den Weg zur Bau- oder Immobilienfinanzierung ebnen, erfordert jedoch sorgfältige Planung und transparente Kommunikation zwischen allen Beteiligten. Bemaßte Grundrisse und andere technische Unterlagen sind dabei unverzichtbare Werkzeuge, um die Immobilie präzise zu bewerten und Vertrauen bei der Bank zu schaffen.
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